Ngày càng nhiều chung cư đấu thầu dịch vụ quản lý, vận hành

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện cơ quan này đang tiếp nhận khiếu nại của cư dân 62 chung cư, với khoảng 12 loại tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị các chung cư (Ảnh: Tất Tiên)

Những bất cập trong cung cấp dịch vụ tại các tòa nhà chung cư hiện nay là nguyên nhân của những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài giữa người dân sống tại các tòa nhà và ban quản trị nhà chung cư. Đấu thầu lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư là cách làm đã được nhiều ban quản trị nhà chung cư lựa chọn để giải quyết vấn đề bức thiết này.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho biết, tính đến nay cả nước đã có hơn 21 triệu m2 sàn nhà chung cư, trong đó trên 20 triệu m2 được xây dựng theo cơ chế mới. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư có trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành lại chưa được sửa đổi, bổ sung kịp thời. Bên cạnh đó, do ý thức người dân về quản lý, sử dụng nhà ở chung cư vẫn còn nhiều hạn chế, nên tình trạng khiếu kiện, tranh chấp giữa người dân với đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà diễn ra khá phổ biến thời gian qua. 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hầu hết các chung cư tại Việt Nam hiện nay đang chủ yếu áp dụng mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý, ban quản trị quản lý tự phát. Các mô hình này đã và đang bộc lộ nhiều tồn tại, bất cập. Nguyên nhân lớn nhất là do thiếu sự minh bạch, thiếu tư cách pháp nhân và cơ sở pháp lý của các đơn vị tổ chức quản lý và vận hành tòa nhà.  

Về vấn đề này, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện cơ quan này đang tiếp nhận khiếu nại của cư dân 62 chung cư, với khoảng 12 loại tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị các chung cư. Trong đó, tranh chấp nhiều nhất là diện tích sở hữu chung - riêng, quyền và trách nhiệm của ban quản trị, phân chia kinh phí quản lý, vận hành tòa nhà… “Tranh chấp, khiếu kiện diễn ra ở khắp nơi, từ những chung cư cao cấp đến chung cư dành cho người thu nhập thấp. Có nhiều chung cư, tranh chấp diễn ra dai dẳng, quyết liệt, kéo dài trong nhiều năm giữa cư dân và chủ đầu tư mà không tìm được tiếng nói chung”, một đại diện Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng TP.HCM chia sẻ.

Trả tiền nhưng không được chọn nhà cung cấp

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đấu thầu, các cư dân cư ngụ tại nhiều chung cư hiện nay có một bức xúc giống nhau là trả tiền mà không được được lựa chọn nhà cung cấp, không hài lòng về nhà cung cấp dịch vụ. 

Tranh chấp, khiếu kiện xảy ra thường xuyên từ thực tế các chủ đầu tư tuy đã bàn giao nhà nhưng vẫn “ôm” quyền cung cấp dịch vụ. Trong khi đó, người dân hàng tháng phải đóng phí quản lý, vận hành chung cư (tính phí theo m2, một chung cư không phải cao cấp phải nộp mức phí này trung bình mỗi năm không dưới 1,5 tỷ đồng) lại không có quyền lựa chọn nhà cung cấp. Điều tréo ngoe này dẫn đến đa phần khiếu kiện thường do chất lượng dịch vụ không cao trong khi chi phí cư dân bỏ ra để chi trả cho các loại hình dịch vụ vận hành tòa nhà mỗi năm một tăng. 

Khi Bộ Xây dựng lấy ý kiến để xây dựng Luật Nhà ở 2014, cộng đồng người dân sống tại các tòa nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM đã đóng góp rất nhiều ý kiến. Do đó, các nội dung liên quan đến Ban quản trị nhà chung cư đã được xây dựng thành một chương riêng. Ngày 1/7/2015 này, khi Luật Nhà ở 2014 bắt đầu có hiệu lực, hoạt động của các ban quản trị nhà chung cư sẽ trở nên thuận lợi hơn, đáp ứng nhiều kỳ vọng của người dân. Theo đó, Luật Nhà ở 2014 quy định, thông qua Hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư được giao quản lý, sử dụng kinh phí để ký Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực về quản lý, vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định.  

Nhiều chung cư đã áp dụng đấu thầu rộng rãi để chọn nhà cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành

Trên thực tế hiện nay, việc tổ chức lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành tại các tòa nhà chung cư đang được thực hiện theo quy chế của ban quản trị nhà chung cư. Mặc dù vậy, rất nhiều ban quản trị cho biết, họ thực sự lúng túng khi được giao lựa chọn, ký kết hợp đồng với nhà cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành. Giải quyết khó khăn này, nhiều ban quản trị đã áp dụng đấu thầu rộng rãi để tìm cho mình nhà cung cấp dịch vụ tốt nhất theo tư vấn của các chuyên gia và luật sư, điển hình như trường hợp một số ban quản trị nhà chung cư cao cấp tại Hà Nội. 

Trong năm 2014, Ban quản trị nhà chung cư Keangnam (Hà Nội) đã tiến hành tổ chức đấu thầu 10 gói thầu cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành bảo trì chung cư. Tất cả các dịch vụ như: bảo trì thang máy, bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy, bảo trì hệ thống điều hòa và thông gió, hệ thống điện, hệ thống điện tự động và camera giám sát cho đến dịch vụ bảo hiểm rủi ro tài sản, vệ sinh chăm sóc vườn hoa cây cảnh, bảo vệ… đều được tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà thầu. Tại chung cư The Manor (Hà Nội), cư dân cũng đã yêu cầu ban quản trị tiến hành tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà cung cấp mới, vì nhà quản lý, vận hành hiện tại không đáp ứng yêu cầu và được lựa chọn không minh bạch. Nhiều chung cư khác tại Hà Nội cũng đã bắt đầu thí điểm đấu thầu rộng rãi lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành tòa nhà. 

Tại TP.HCM, chung cư cao cấp Botanic Towers ở TP.HCM đã tiến hành đấu thầu tìm nhà chung cấp dịch vụ này từ năm 2011 và đến nay được các cư dân đánh giá là chung cư có dịch vụ vận hành và quản lý hoàn hảo. Từ kinh nghiệm của đơn vị mình, bà Nguyễn Thị Mai, đại diện Ban quản trị chung cư Botanic Towers cho biết: “Sau khi tổ chức đấu thầu công khai để tìm nhà cung cấp tốt nhất, chúng tôi đã giải quyết được việc tranh chấp diện tích chung - riêng của hầm giữ xe và các dịch vụ khác. Tổ chức đấu thầu cũng giúp chúng tôi tìm được nhà thầu cung cấp dịch vụ tốt nhất nhưng chi phí hàng tháng của người dân lại không tăng, điều này khiến mối quan hệ giữa cư dân và chủ đầu tư được cải thiện”. 

Mới đây nhất, trong tháng 6/2015, Ban quản trị nhà chung cư Tân Tạo (quận Bình Tân) cũng quyết tâm lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ này bằng đấu thầu công khai. Chia sẻ với phóng viên Báo Đấu thầu, đại diện Ban quản trị chung cư này cho biết: “Sau khi giành được quyền quản trị tòa nhà chung cư Tân Tạo, việc đầu tiên chúng tôi nghĩ và làm là tổ chức đấu thầu rộng rãi để tìm nhà thầu cung cấp dịch vụ tốt nhất. Là cư dân sinh sống tại chung cư, chúng tôi hiểu rõ hơn ai hết hậu quả của việc lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành chung cư không minh bạch, không công bằng. Đồng tiền đóng góp hàng tháng của cư dân cần phải được sử dụng đúng và hiệu quả nhất nhằm đem lại dịch vụ có nhiều tiện ích. Chỉ có đấu thầu với sự cạnh tranh công khai mới đem lại những hiệu quả như kỳ vọng của chúng tôi”.

Trong năm 2014, Ban quản trị nhà chung cư Keangnam (Hà Nội) đã tiến hành tổ chức đấu thầu 10 gói thầu cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành bảo trì chung cư (Ảnh: Nhã Chi)

Xu thế hiện đại

Theo TS. Đoàn Dương Hải, Trường Đại học Xây dựng, đấu thầu lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư đã được thực hiện phổ biến ở nhiều quốc gia có nền kinh tế phát triển. Thông qua hoạt động đấu thầu sẽ lựa chọn được những nhà cung cấp vật tư, hàng hóa, dịch vụ quản lý, vận hành hiệu quả nhất, tương xứng với giá trị của đồng tiền mà cư dân đã bỏ ra. “Thông qua hình thức đấu thầu rộng rãi, đồng tiền của người dân đóng góp hàng tháng sẽ được sử dụng đúng mục đích, đem lại nhiều giá trị. Khi các đối tượng không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu tự tìm đến Luật Đấu thầu chứng tỏ ý nghĩa trọn vẹn của một khung chính sách có giá trị, có sức ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế bởi sự minh bạch, hiệu quả và công bằng”, TS. Đoàn Dương Hải nhận định.

Từ góc độ khác, các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc các ban quản trị chung cư đấu thầu rộng rãi để tìm nhà cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành còn có ý nghĩa lớn khi góp phần vào việc hình thành một thị trường cạnh tranh giữa các nhà thầu trong lĩnh vực này. Tại Tọa đàm góp ý “Dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư” do Bộ Xây dựng tổ chức tại TP.HCM mới đây, nhiều ý kiến cho rằng, Việt Nam còn thiếu những nhà cung cấp dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp. Tuy nhiên, từ khi một số chung cư tổ chức đấu thầu tìm kiếm nhà thầu, đội ngũ nhà thầu cung cấp dịch vụ này đã tăng cả về số lượng và chất lượng. Đại diện Ban quản trị chung cư Tân Tạo chia sẻ: “Trong thời gian phát hành hồ sơ yêu cầu, chúng tôi nhận thấy có nhiều nhà thầu quan tâm và mua hồ sơ. Chúng tôi hy vọng ngày càng có nhiều nhà thầu cung cấp dịch vụ này một cách chuyên nghiệp để cải thiện dịch vụ nhà ở cho đô thị, tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam”.

 V.Huyền

Nguồn: Báo Đấu thầu